L’insolvenza da parte del locatario di un immobile avviene quando questi supera il tempo stabilito per corrispondere il canone mensile di affitto. La morosità è regolata dalla Legge 392/1978, che fissa a 20 giorni dalla data di scadenza il limite per versare gli importi richiesti nel contratto di locazione. In queste condizioni, il proprietario può agire per vie legali e obbligare l’inquilino moroso a liberare i locali. Ma non è sempre facile e, certamente, non avviene con rapidità.
Anzitutto, il proprietario dell’immobile non può farsi giustizia da solo. Interrompere le utenze all’inquilino che non paga o cambiare la serratura dei locali affittati possono sembrare delle soluzioni rapide per far valere le pretese ragioni. Tuttavia, in questi casi il locatore può incorrere in ciò che si definisce reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni (sentenza della Cassazione n. 50696/2019, n. 56400/2018, tra le altre).
Senza contare che il locatore va incontro a un danno economico non indifferente, dato dalla somma di:
La scelta dell’inquilino è spesso lo step che solleva più preoccupazioni. Soprattutto se le richieste di locazione sono numerose, è opportuno avere un’alternativa efficace alla decisione basata solo sulla prima impressione.
Conoscere la situazione economica della persona cui affittare il proprio immobile è una prerogativa per tutelarsi. In seguito, il proprietario deciderà se inserire nel contratto di locazione alcune clausole tutelari, come la clausola risolutiva espressa che determina lo scioglimento dell’accordo in caso di morosità. Può anche richiedere la fideiussione bancaria al conduttore, in modo da avere una seconda opzione di recupero di eventuali mancati versamenti. Oppure ancora, può stipulare una polizza assicurativa che copra il pagamento del canone per massimo un anno, al posto del locatario, che dovrà poi rimborsare l’istituto assicurativo.
Il passo iniziale per filtrare le domande di affitto, dunque, può essere la ricerca di informazioni sul futuro inquilino da parte di società in possesso di licenza investigativa, per valutare in maniera approfondita l’affidabilità del potenziale affittuario.
Le informazioni che il locatore può reperire differiscono in base alla tipologia del soggetto da investigare, se persona fisica o giuridica.
Per le persone fisiche che vogliono affittare un immobile a uso abitativo, i dati recuperabili vanno dai dati anagrafici completi sino alla verifica dell’occupazione professionale e alla stima del reddito. Oltre a questa anagrafica di base, si può accertare o meno la presenza di protesti o pregiudizievoli del futuro inquilino, di procedure concorsuali e, più specificamente, la sua posizione debitoria, anche storica.
Se il soggetto da verificare è una società che richiede la locazione di immobili a uso commerciale, invece, oltre alla visura di protesti e pregiudizievoli, può essere utile inserire l’analisi dei dati di bilancio, la stima di utili e perdite, la valutazione approfondita dei soci aziendali, fino allo storico relativo a sfratti precedenti.
L’insieme di queste informazioni rivela un quadro generale della solvibilità dell’inquilino. I dati di valutazione dell’affidabilità sono utili sia ai privati sia alle imprese immobiliari, per destreggiarsi con più sicurezza tra le richieste ed evitare, per quanto possibile, potenziali sorprese non gradite